법률 제8966호

임대주택법 전부개정법률

임대주택법 전부를 다음과 같이 개정한다.

임대주택법

제1조(목적) 이 법은 임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을 말한다.

6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

7. “부도등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

가. 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우

나. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우

다. 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

8. “부도임대주택등”이란 부도등이 발생한 임대주택을 말한다.

제3조(다른 법률과의 관계) 임대주택의 건설․공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」과 「주택임대차보호법」을 적용한다.

제4조(임대주택의 우선 건설) ① 국토해양부장관은 「주택법」 제7조에 따른 주택종합계획을 수립할 때에는 임대주택의 건설에 관한 사항을 포함시켜야 한다.

② 지방자치단체와 대한주택공사가 주택을 건설할 때에는 임대주택을 우선 건설하여야 한다.

제5조(임대주택의 건설 재원) ① 국토해양부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 중 대통령령으로 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다.

② 제1항에 따라 임대주택의 건설에 사용되는 국민주택기금은 대통령령으로 정하는 바에 따라 장기저리(低利)로 융자하여야 한다.

③ 정부는 매년 예산의 범위에서 임대주택의 건설에 드는 자금을 세출예산에 계상하여야 한다.

제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장․군수․구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장․군수․ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제7조(임대주택조합의 설립 등) ① 다수의 구성원이 주택을 건설하거나 매입하여 이를 임대할 목적으로 임대주택조합(이하 “조합”이라 한다)을 설립하려면 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하려는 경우에도 인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 인가를 받는 조합의 설립 방법․절차, 조합 구성원의 자격 기준, 조합의 운영 및 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제8조(조합에 대한 감독) ① 국토해양부장관 또는 시장․군수ㆍ구청장은 주택 공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정하면 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

② 시장․군수ㆍ구청장은 조합이나 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하면 조합의 설립 인가를 취소할 수 있다.

③ 조합은 대통령령으로 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사 결과를 관할 시장․군수ㆍ구청장에게 보고하고 그 조합의 구성원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

제9조(조합의 임대주택 건설) 조합은 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자(국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 공동으로 임대주택을 건설할 수 있다. 이 경우 조합과 등록사업자를 「주택법」 제10조에 따른 공동사업주체로 본다.

제10조(택지의 우선 공급) ① 국가․지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조제3항에 따른 공기업 및 준정부기관(이하 “공기업등”이라 한다)은 그가 소유한 택지나 개발한 택지를 매각하는 경우에는 「주택법」 제25조제1항에도 불구하고 건설임대주택을 건설하려는 임대사업자(이하 “건설임대사업자”라 한다)에게 우선적으로 매각할 수 있다.

② 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 한국토지공사는 그가 개발한 택지 중 대통령령으로 정하는 일정 비율 이상을 임대주택 건설용지로 사용하거나 건설임대사업자에게 공급하여야 한다.

③ 제1항과 제2항에 따라 택지를 매수하거나 공급받은 자는 택지를 취득한 날부터 2년 이내에 임대주택을 건설하여야 한다.

제11조(택지의 환매) ① 국가․지방자치단체 또는 공기업등은 제10조제1항 및 제2항에 따라 택지를 매수하거나 공급받은 자가 제10조제3항에 따른 기간에 임대주택을 건설하지 아니하면 그 택지를 환매(還買)할 수 있다. 이 경우 환매가격은 토지를 매각하거나 공급하는 가격에 환매할 때까지의 법정이자를 더한 금액으로 한다.

② 제1항에 따른 택지환매의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제12조(분양되지 아니한 주택의 우선 공급) 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체는 분양(임대를 포함한다)되지 아니한 주택이 있으면 이를 임대사업자에게 우선 공급할 수 있다.

제13조(간선시설의 우선 설치) 「주택법」 제23조에 따라 간선시설(幹線施設)을 설치하는 자는 임대주택 건설사업이나 임대주택 건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업보다 우선하여 설치하여야 한다.

제14조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 관한 특례) ① 임대사업자가 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 대통령령으로 정하는 호수 이상 건설하기 위하여 사업 대상 토지 면적의 10분의 9 이상을 매입한 경우(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함한다)로서 나머지 토지를 취득하지 아니하면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장․광역시장․도지사․특별자치도지사(이하 “시․도지사”라 한다)에게 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제5호에 따른 지정을 요청할 수 있다.

② 제1항에 따라 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 본다. 다만, 재결신청(裁決申請)은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 사업계획승인을 받은 주택건설사업 기간에 할 수 있다.

제15조(임대사업자의 등록말소) ① 시장․군수․구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

2. 제6조제3항의 등록 기준을 갖추지 못한 경우

3. 제16조의 매각 제한을 위반한 경우

4. 제20조의 임대 조건을 위반한 경우

5. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우

② 시장․군수․구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.

③ 제1항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우라도 말소 이전에 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 그 임대사업자와 임차인에게 이 법을 적용한다.

제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장․군수․구청장에게 매입허가를 신청하여야 한다.

④ 시장․군수․구청장은 제3항 단서에 따라 매입허가신청을 받은 경우에는 제33조에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.

제17조(임대보증금에 대한 보증) ① 대통령령으로 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 아니하여도 된다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사가 건설한 경우

2. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수 목적 법인 등으로서 해당 단지 안에 있는 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 대통령령으로 정하는 비율 이하인 경우

② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금과 임대보증금을 합한 금액 중 국토해양부령으로 정하는 주택가격의 100분의 60을 넘는 금액의 범위에서 보증대상액을 대통령령으로 정할 수 있다.

1. 국민주택기금 융자금 및 이를 담보하는 근저당권을 세대별로 분리하는 부기에 의한 변경등기를 한 경우(이 경우 등기는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)

2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류․가압류․가처분 등을 해소한 경우

3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

④ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 소요비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입․유지․탈퇴 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제18조(저당권 설정 등의 제한) ① 임대사업자는 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 임차인이 동의하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그 행위를 할 수 있다.

1. 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위

2. 전세권이나 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위

② 임대사업자는 소유권보존등기 신청과 동시에 제1항에 따른 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기(附記登記) 신청하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사이거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 이미 소유권보존등기를 마친 후 임대 중인 임대주택의 임대사업자는 2007년 7월 31일까지 제2항과 동일한 내용의 등기를 신청하여야 한다.

④ 제2항에 따른 부기등기일 후에 해당 임대주택에 제한물권을 설정하거나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 하면 그 효력이 없다.

제19조(임대주택의 전대 제한) 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

제20조(건설임대주택의 임대 조건 등) ① 건설임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

② 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.

③ 제1항에 따라 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사가 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다.

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속․판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장․군수․구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장․군수․구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.

⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장․군수․구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장․군수 ․구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.

⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례) ① 제21조제1항의 건설임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 제21조에 따라 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 제1항에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

제23조(부도 발생의 신고) ① 「주택법」 제62조에 따른 기금수탁자는 부도등이 발생하면 지체 없이 관할 시장․군수․구청장에게 그 사실을 신고하여야 한다.

② 신고를 받은 시장․군수․구청장은 부도등의 발생 현황을 시․도지사에게 지체 없이 보고하여야 하며, 시․도지사는 이를 국토해양부장관에게 지체 없이 보고하여야 한다.

③ 신고를 받은 시장․군수․구청장은 해당 부도임대주택등의 임차인에게 부도등의 발생 사실 및 대책 등을 알려야 한다.

제24조(부도임대주택등의 조사) ① 시장․군수․구청장은 임대차관계, 관리현황 등 해당 부도임대주택등의 실태를 대통령령으로 정하는 바에 따라 조사하여 관할 시․도지사에게 보고하여야 한다.

② 시․도지사는 시장․군수․구청장의 보고를 받으면 지체 없이 이를 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.

③ 부도임대주택등의 임대사업자, 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자, 같은 법 제62조에 따른 기금수탁자, 임차인 등은 시장․군수․구청장이 임대차계약 서류 등 대통령령으로 정한 관련 자료의 제출을 요구하면 이에 협조하여야 한다.

제25조(매입 부도공공건설임대주택의 임대의무) ① 부도등이 발생한 공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자는 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인(제19조를 위반하지 아니한 임차인으로 동일 임대주택에의 계속 거주를 희망하는 경우에 한한다)에게 임대하여야 한다. 이 경우 잔여 임대의무기간이 2년 미만인 경우는 최소 2년간 임대하여야 한다.

② 제1항의 경우 매입 또는 낙찰받은 자는 매입 또는 낙찰 당시의 잔여계약기간에는 매입 또는 낙찰 당시의 임대조건으로 임대하여야 하고, 그 밖의 임대의무기간에는 제20조에서 정한 임대보증금 및 임대료에 관한 기준을 따라야 한다.

제26조(임대 조건 신고) ① 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받은 임대주택 중 대통령령으로 정하는 임대주택을 임대하려면 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대 조건에 관한 사항을 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 시장․군수․구청장은 제1항의 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그 내용을 조정(調整)하도록 권고할 수 있다.

③ 제1항에 따른 신고의 절차나 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제27조(임대차계약의 갱신거절 등) ① 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

② 임대주택에 거주 중인 임차인은 시장․군수․구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 해당 임대주택 임대사업자와의 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

제28조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다.

② 임대사업자가 제1항에 따라 임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 둘 이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시와 광역시를 포함한다)ㆍ군 지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.

④ 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다.

⑤ 임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가 절차나 관리비의 산정 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

⑥ 제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 한다.

제29조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.

② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장․군수․구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다.

③ 제1항의 임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수

4. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

④ 제1항의 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제30조(부도임대주택등의 임차인대표회의) ① 제23조에 따라 부도임대주택등의 발생 신고를 받은 시장․군수․구청장은 해당 부도임대주택등에 제29조에 따른 임차인대표회의가 구성될 수 있도록 적극 지원하여야 하며, 부도임대주택등에서 제29조에 따라 구성된 임차인대표회의는 대통령령으로 정한 절차에 따라 설립신고를 하여야 한다.

② 제1항에 따라 설립신고한 부도임대주택등의 임차인대표회의(이하 이 조에서 “부도임대주택등의 임차인대표회의”라 한다)가 해당 주택 등의 관리를 위하여 제29조제3항 각 호의 사항 등 대통령령으로 정하는 사항에 관하여 임대사업자에게 협의를 요청하면 임대사업자는 협의에 성실히 응하여야 한다.

③ 임대사업자의 소재불명 등 대통령령으로 정하는 경우에는 부도임대주택등의 임차인대표회의는 부도임대주택등의 관리를 위하여 시장․군수․구청장에게 임대사업자를 대신하여 임대주택 공용부분을 유지․보수하는 등 제28조에 따른 그 임대주택의 관리를 할 수 있도록 승인을 요청할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요청을 받은 시장․군수․구청장은 제33조의 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 이를 승인할 수 있다.

제31조(특별수선충당금의 적립 등) ① 제28조제1항에 따른 임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.

② 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 건설임대주택을 분양전환하려면 제1항에 따라 적립한 특별수선충당금을 「주택법」 제43조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 한다.

③ 특별수선충당금의 요율, 사용 절차, 사후 관리와 적립 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 제1항에 따른 임대주택의 주요 시설의 범위․교체 및 보수 시기․방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

제32조(표준임대차계약서 등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 임대보증금

2. 임대료

3. 임대차 계약기간

4. 임대사업자 및 임차인의 권리․의무에 관한 사항

5. 임대주택의 수선․유지 및 보수에 관한 사항

6. 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항

③ 임대사업자와 임차인은 제1항에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 한다.

④ 임대사업자가 임대차계약을 체결할 때 임대차 계약기간이 끝난 후 임대주택을 그 임차인에게 분양전환할 예정이면 「주택임대차보호법」 제4조제1항에도 불구하고 임대차 계약기간을 2년 이내로 할 수 있다.

제33조(임대주택분쟁조정위원회) ① 시장․군수․구청장은 임대사업자와 임차인대표회의 간의 제29조제3항 각 호에 규정된 사항과 제28조 및 제30조에 따른 임대주택 관리 등 대통령령으로 정하는 사항에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 임대주택에 관한 학식 및 경험이 풍부한 자 등으로 임대주택분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 구성한다.

② 조정위원회는 위원장 1인을 포함하여 10인 이내로 구성하되, 조정위원회의 구성, 운영, 절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위원장은 해당 지방자치단체의 장이 된다.

제34조(분쟁의 조정신청) 임대사업자와 임차인대표회의는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 다만, 제2호 및 제3호의 경우에는 분양전환승인에 관한 사항을 제외한다.

1. 제29조제3항 각 호의 사항

2. 대통령령으로 정하는 건설임대주택의 분양전환가격

3. 부도임대주택등의 분양전환, 제30조에 따른 주택관리 등 대통령령으로 정하는 사항

제35조(조정의 효력) 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

제36조(감독) 국토해양부장관과 시장․군수․구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하면 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다.

제37조(청문) 시장․군수․구청장은 제15조제1항에 따라 임대사업자의 등록을 말소하려면 청문을 하여야 한다.

제38조(권한의 위임 등) ① 국토해양부장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시․도지사에게 위임하거나, 주택산업을 육성할 목적으로 설립된 법인에 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따라 권한을 위임받은 시․도지사는 그 권한의 일부를 국토해양부장관의 승인을 받아 시장(행정시의 시장을 포함한다)․군수․구청장에게 재위임할 수 있다.

제39조(가산금리) 국토해양부장관은 제17조의 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대하여 연 1퍼센트 포인트의 범위 내에서 가산금리를 부과할 수 있다.

제40조(과징금) ① 시장․군수․구청장은 제39조의 가산금리의 부과에도 불구하고 최초로 가산금리를 부과한 시점부터 6개월 이상 제17조의 보증가입 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 그 위반한 임대보증금 보증수수료의 100분의 50에 상당하는 금액 이하의 과징금을 부과할 수 있다.

② 제1항에 따른 과징금의 부과절차, 납부기한 등 세부적인 시행기준은 대통령령으로 정한다.

③ 제1항에 따라 과징금 부과처분을 받은 자가 과징금을 기한 내에 납부하지 아니하는 때에는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.

제41조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임대받게 한 자

2. 조합의 조합원이 아닌 자로서 조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료나 금품을 받은 자

3. 제16조를 위반하여 임대주택을 매각한 자

4. 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자

5. 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자

제42조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제8조제3항에 따른 회계감사를 받지 아니한 자

2. 제17조의 의무를 이행하지 아니한 자

3. 제20조에 따른 임대 조건 등을 위반하여 주택을 임대한 자

4. 제26조제1항에 따른 임대 조건 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

5. 제28조를 위반하여 임대주택을 관리한 자

제43조(양벌규정) ① 법인의 대표자, 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인의 업무에 관하여 제41조와 제42조에 따른 위반행위를 하면 그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 법인에도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

② 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 개인의 업무에 관하여 제41조와 제42조에 따른 위반행위를 하면 그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다. 다만, 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

제44조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제21조제6항을 위반한 임대사업자

2. 제32조를 위반한 임대사업자

3. 제36조에 따른 국토해양부장관과 시장․군수․구청장의 조치를 위반한 자

② 제1항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관이나 시장․군수․구청장이 부과․징수한다.

③ 제2항에 따른 과태료 처분에 불복하는 자는 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 국토해양부장관이나 시장․군수․구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

④ 제2항에 따른 과태료 처분을 받은 자가 제3항에 따라 이의를 제기하면 국토해양부장관이나 시장․군수․구청장은 지체 없이 관할 법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 통보를 받은 관할 법원은 「비송사건절차법」에 따른 과태료 재판을 한다.

⑤ 제3항에 따른 기간에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 내지 아니하면 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(매입 부도공공건설임대주택의 임대의무에 관한 적용례) 제25조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 매입 또는 낙찰받는 공공건설임대주택부터 적용한다.

제3조(건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례) 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제4조(건설임대주택의 매각 및 특별수선충당금의 적립에 관한 적용례) 법률 제5228호 임대주택법중개정법률 제15조 및 제17조의2의 개정규정은 그 규정의 시행일인 1997년 3월 1일 이후 최초로 종전의 「주택건설촉진법」 제33조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택부터 적용한다.

제5조(저당권 설정 등의 제한에 관한 적용례) 법률 제6833호 임대주택법중개정법률 제12조의3제1항의 개정규정은 그 규정의 시행일인 2003년 6월 27일 당시 종전의 「주택건설촉진법」 제33조제1항에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 후 임대 중에 있는 분부터, 같은 법 제12조의3제2항 및 제3항의 개정규정은 그 규정의 시행일인 2003년 6월 27일 이후 최초로 종전의 「주택건설촉진법」 제33조제1항에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 분부터 적용한다.

제6조(임대보증금보증가입에 관한 적용례) 법률 제7598호 임대주택법 일부개정법률 제12조의2의 개정규정은 같은 조 제1항 단서의 경우 외에는 그 규정의 시행일인 2005년 12월 14일 당시 임대 중인 주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 적용된다. 이 경우 임대사업자는 그 규정의 시행일부터 1년 이내에 법률 제7598호 임대주택법 일부개정법률 제12조의2의 개정규정에 따라 임대보증금에 관한 보증에 가입하거나 특수목적 법인 등으로 전환하여야 한다.

제7조(임차인의 우선매수권에 관한 적용례) 법률 제7598호 임대주택법 일부개정법률 제15조의2제1항부터 제3항까지의 개정규정은 그 규정의 시행일인 2005년 7월 13일 당시 「민사집행법」 제115조의 규정에 따른 매각기일이 종결되지 아니한 건설임대주택에도 적용한다.

제8조(적용례) 법률 제8015호 임대주택법 일부개정법률 제2조제6호·제7호 및 제15조의2의 개정규정은 그 규정의 시행일인 2007년 3월 28일 당시 「민사집행법」 제115조에 따른 매각기일이 종결되지 아니한 건설임대주택에도 적용한다.

제9조(기존 임대주택에 대한 경과조치) 법률 제4629호 임대주택건설촉진법개정법률의 시행일인 1994년 4월 1일 당시 종전의 「임대주택건설촉진법」에 따라 건설ㆍ공급된 임대주택은 이 법에 따른 건설임대주택으로 본다. 이 경우 제12조에 따른 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

제10조(처분 등에 관한 일반적 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따른 행정기관의 행위나 행정기관에 대한 행위는 그에 해당하는 이 법에 따른 행정기관의 행위나 행정기관에 대한 행위로 본다.

제11조(벌칙이나 과태료에 관한 경과조치) 이 법 시행 전의 행위에 대하여 벌칙이나 과태료 규정을 적용할 때에는 종전의 규정에 따른다.

제12조(다른 법률의 개정) ① 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제11조의3제4항 중 “제12조”를 “제16조”로 한다.

② 도시 및 주거환경정비법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제50조제3항 중 “임대주택법 제14조 및 제15조”를 “「임대주택법」 제20조와 제21조”로 한다.

③ 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제1조 중 “제2조제6호의 “부도 등”이”를 “제2조제7호의 부도등이”로 한다.

제2조제1항 중 “제2조제6호의 부도 등이”를 “제2조제7호의 부도등이”로 한다.

제3조 각 호 외의 부분 중 “제2조제7호의 부도임대주택 등”을 “제2조제8호의 부도임대주택등”으로 한다.

제6조제1항 본문 중 “제17조의3”을 “제30조”로 하고, 같은 조 제4항 중 “제18조의2”를 “제33조”로 한다.

제12조 전단 중 “제15조의2”를 “제22조”로 한다.

④ 조세특례제한법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제119조제6항제4호, 같은 조 제7항 및 제120조제4항제4호 중 “제12조의2제1항 단서”를 각각 “제17조제1항제2호”로 한다.

제13조(다른 법령과의 관계) 이 법 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「임대주택법」 또는 그 규정을 인용한 경우에 이 법 가운데 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 규정을 갈음하여 이 법 또는 이 법의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.